Купить квартиру за материнский капитал могут семьи, которые стали обладателями государственного сертификата. При проведении данной сделки у родителей нередко случаются сложности, так как пенсионное ведомство отказывает в переводе денежных средств по надуманным причинам. В этой статье я расскажу о том, как происходит сделка по покупке квартиры за счет материнского капитала – с ипотекой или без неё, можно ли приобрести долю в квартире, купить жилье у родителей или других близких родственников, потратить деньги от государства до того, как ребенку исполнится 3 года.

Какую квартиру можно купить на материнский капитал

Закон содержит единственное условие – жилье должно быть расположено на территории нашей страны. Купить квартиру за материнский капитал за границей не получится.

Еще одно условие, которому должна соответствовать приобретаемая площадь – она должна быть пригодна для проживания. Напрямую данное условие сейчас не прописано в законе, но оно вытекает из цели использования государственной поддержки – улучшение жилищных условий. Естественно, что приобретение жилья, в котором невозможно жить (аварийное, неблагоустроенное), нельзя считать улучшением жилищных условий и пенсионное ведомство откажет в перечислении денег.

Изменения закона о материнском капитале 2019 года: законодатели готовят поправки в закон о материнском капитале. Теперь пенсионное ведомство, прежде чем принимать решение о направлении денежных средств продавцу, будет проверять – пригодна ли для проживания покупаемая жилая площадь. Законопроект уже принят во втором чтении.

Другие новости о материнском капитале 2019 года   

По каким договорам можно купить квартиру под материнский капитал

Приобрести жилье с государственной поддержкой можно по всем не противоречащим закону соглашениям, например:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор мены;
• при участии в ЖСК, ЖНК, жилищном кооперативе.

Деньгами из материнского капитала можно рассчитаться не только по указанным выше соглашениям, но и по следующим

• кредитный договор (в том числе, и ипотека), который был заключен в целях покупки жилья;
• кредитный договор (в том числе, и ипотека), который был заключен для погашения задолженности по ранее заключенному кредитному (ипотечному) договору на покупку жилья, проще говоря, на рефинансирование прежнего кредита.

Изменения в закон о материнском капитале в 2019 году: в настоящее время рассчитаться деньгами из материнского капитала можно по кредитам, которые выданы любой организацией, не только банками. Но так как мошенники пользовались данной лазейкой, законодатели решили исключить из закона возможность гасить государственными деньгами кредит, который выдан компанией, неподконтрольной Центральному банку. Законопроект уже принят во втором чтении. Когда закон примут, ипотеку с материнским капиталом можно будет оформить в следующих организациях: кредитные организации (в том числе, и банки), кредитные потребительские кооперативы (должны работать не меньше 3 лет), сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы и АО ДОМ.РФ.    

Обратите внимание на следующие особенности погашения ипотеки материнским капиталом:

• материнским капиталом можно погасить первоначальный взнос, основной долга и проценты. Штрафные санкции закрыть государственными деньгами нельзя;
• получить финансовую поддержку можно и по кредитным обязательствам, которые образовались еще до получения сертификата.

Пример. Семья купила в ипотеку квартиру в 2015 году, когда у них был только один ребенок. В 2018 году у них родилась двойня, и они оформили материнский капитал, а также у семьи появилась возможность рефинансировать свою ипотеку и платить только 6% (льготная ипотека). Они обратились в другой банк, где получили новый заём, и погасили им предыдущую ипотеку. А материнский капитал направили уже для погашения долга по новому кредиту, взятому в 2018 году.

Квартира в ипотеку с материнским капиталом: документы и условия

Когда поиски квартиры и кредитной организации остались позади, вы получили список документов для оформления ипотеки, необходимо будет обратиться в местное пенсионное отделение за справкой об остатке средств по материнскому капиталу.

Итак, ипотека одобрена, договор купли-продажи заключен, и изменение собственника зарегистрировано в Росреестре. Теперь самое время обращаться в ПФР для того, чтобы использовать материнский капитал на квартиру. Обычно, когда приходишь за справкой для банка, специалист дает список документов для того, чтобы вложить материнский капитал в квартиру. Если вам не дали такой перечень, то можно собирать бумаги по списку из закона.

Для получения материнского капитала на оплату первоначального взноса нужны документы по следующему списку:

• паспорт, где указана прописка (если её там нет, то также потребуется другой документ, который будет отражать место жительства заявителя);
• паспорт супруга, если он участвует в сделке;
• свидетельство о браке, если второй родитель участвует в сделке;
• выписку из ЕГРП (если заключается соглашение о покупке жилья);
• договор купли-продажи или долевого участия;
• копия кредитного соглашения на покупку жилого помещения;
• копия ипотечного соглашения с отметкой о госрегистрации (если данный договор прописан в кредитном);
• нотариальное обязательство оформить в последующем доли в квартире на детей и супруга;
• справка от застройщика о внесенной сумме и оставшейся части долга (для долевого участия).

Если необходимо погасить основной долг и проценты предоставляемыми государством денежными средствами, то потребуются следующие бумаги:

• паспорт, где указана прописка (если её там нет, то также потребуется другой документ, который будет отражать место жительства заявителя);
• паспорт супруга, если он участвует в сделке;
• свидетельство о браке, если второй родитель участвует в сделке;
• выписку из ЕГРП на покупаемую жилую площадь;
• кредитный договор;
• справку из банка об остатке задолженности;
• копия ипотечного соглашения с отметкой о госрегистрации (если данный договор прописан в кредитном);
• соглашение о продаже или ДДУ;
• нотариальное обязательство о выделении долей в квартире остальным членам семьи;
• справку о получении денежных средств одним из родителей.

Когда все необходимые документы будут представлены в пенсионное ведомство – деньги должны поступить кредитной организации. Процесс перевода денег занимает около 1,5 месяцев, так как почти целый месяц документы рассматривают и после того, как принято положительное решение, может пройти еще не больше 10 рабочих дней до перечисления финансовой поддержки.

Покупка квартиры с материнским капиталом без ипотеки

Когда найден подходящий вариант жилья, необходимо обговорить с продавцом возможность покупки квартиры с использованием материнского капитала. Продавец в этом случае может затребовать у вас справку из ПФР об остатке суммы. Заказать её очень просто – достаточно письменного заявления, паспорта и сертификата. Бумагу специалист из пенсионного ведомства должны выдать в этот же день.

Также важным будет момент составления договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом. Вот основные моменты, которые стоит включить в соглашение:

• покупателями (соответственно, в дальнейшем собственниками квартиры) могут быть прописаны все члены семьи – родители и дети. В этом случае не нужно будет оформлять нотариальное обязательство о выделении долей на детей;
• подробное описание жилой площади и документов, на основании которых владелец обладает правом собственности;
• стоимость жилья и порядок оплаты, в том числе подробно нужно описать использование финансовой поддержки от государства.

Скачайте образец Договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом. Обратите внимание, что это только примерная форма и в зависимости от конкретных обстоятельств сделки и договоренностей с продавцом необходимо будет изменять и дополнять договор.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала без ипотеки должна сопровождаться обращением в пенсионное ведомство со следующим пакетом бумаг:

• паспорт, где указана прописка (если её там нет, то также потребуется другой документ, который будет отражать место жительства заявителя);
• паспорт супруга, если он участвует в сделке;
• свидетельство о браке, если второй родитель участвует в сделке;
• выписку из ЕГРП на покупаемую квартиру, где будут указан новый собственник – мать или отец;
• копия договора купли квартиры с материнским капиталом с отметкой о госрегистрации;
• нотариальное обязательство о выделе долей на детей, если их не оформили собственниками сразу;
• справку об остатке задолженности по договору, если договор с условием о рассрочке платежа.

Если покупка квартиры происходит в новостройке, которая еще не прошла стадию ввода в эксплуатацию (по договору долевого участия), то в пенсионное ведомство нужно передать следующие документы:

• паспорт, где указана прописка (если её там нет, то также потребуется другой документ, который будет отражать место жительства заявителя);
• паспорт супруга, если он участвует в сделке;
• свидетельство о браке, если второй родитель участвует в сделке;
• копия ДДУ;
• справка от застройщика о сумме, которую покупатели уже внесли, а также об остатке задолженности;
• нотариальное обязательство выделить доли в квартире детям.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Да, можно, закон не запрещает проведение таких сделок.

Но бывают случаи, когда пенсионное ведомство отказывает в перечислении денег, если видит покупку доли в квартире за материнский капитал. В такой ситуации родители вынуждены обращаться в суд, чтобы доказать свое право на государственную поддержку. И в большинстве случаев суды встают на сторону родителей. Приведу несколько таких примеров из судебной практики по материнскому капиталу с долями в квартире.

Пример 1 из судебной практики по материнскому капиалу.  Женщина купила ½ долю в квартире и предоставила все необходимые документы в ПФР для перечисления маткапитала, но получила отказ, так как купленная доля не является отдельной квартирой или комнатой. Суд не согласился с позицией пенсионного ведомства и указал, что другого жилья на праве собственности у матери не было. Кроме того, судебный орган отметил, что закон о маткапитале содержит только два обязательных условия для использования финансовой поддержки – квартира должна быть в России, а приобретаемая собственность должна быть оформлена на всех членов семьи. Запрета на покупку доли в квартире закон не содержит (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 10.12.2014 года по делу №33-7360/2014).

Пример 2 из судебной практики по материнскому капиталу. Покупка доли в квартире за материнский капитал стала предметом еще одного судебного разбирательства. Женщина купила 8/1000 долей в квартире, что соответствовало одной комнате. Пенсионное ведомство отказало в использовании бюджетных средств, так как посчитало, что доля в квартире не является жилым помещением и между собственниками не определен порядок пользования жильем. Саратовский городской суд посчитал такой отказ незаконным и обязал ПФР перечислить деньги. В решении суд отметил, что жилищные условия улучшились, так как в собственности семьи появилась изолированная комната (Апелляционное определение от 13.12.2018 года по делу № 33-9694).

Пример 3 из судебной практики по материнскому капиталу. Женщина купила 1/3 долю в квартире своей матери (в ней она уже владела 1/3 долей) и обратилась в пенсионное ведомство для перечисления государственной финансовой поддержки. Но специалисты отказали в этом, поскольку доля в квартире не относится к жилым помещениям.

Женщине пришлось дойти до Верховного Суда РФ, чтобы доказать свое право на заключение подобной сделки. Высшая судебная инстанция поддержала обладательницу сертификата. В определении суда было отмечено, что после заключения договора женщина с детьми стали собственниками уже 2/3 доли квартиры и смогли получить в свое пользование две отдельные комнаты. При этом судом было отмечено, что проживание женщины с детьми в этой же квартире до заключения договора не означает, что улучшение жилищных условий не произошло после приобретения 1/3 доли в квартире (Определение от 13 ноября 2018 года №48-КГ18-26).

Можно ли потратить материнский капитал на квартиру у родственников?

Да, и такие сделки не запрещены ни гражданским законодательством, ни специальным законом о маткапитале.

Хотя и в этой ситуации чиновники пенсионного ведомства зачастую подозревают факты «обналичивания». Но судебная практика по делам материнского капитала показывает, что суды поддерживают родителей, которые совершают покупку жилья у близких родственников с материнским капиталом.

Пример 1 из судебной практики по делам материнского капитала. Владелица сертификата на материнский капитал купила квартиру мужа (бывшего), в которой раньше жила вместе с детьми. Она попыталась добиться перечисления денежных средств от государства, но получила отказ. Чиновники из пенсионного ведомства отказали в переводе денег, ссылаясь на то, что законом запрещены возмездные сделки родителей с детьми. Но Мурманский областной суд посчитал такой довод необоснованным и указал, что законом запрещается отчуждение имущества детей в пользу родителей, а не наоборот. В данном случае дети приобрели право собственности на доли в квартире их отца, поэтому такая сделка не противоречит закону и пенсионное ведомство обязано перечислить материнский капитал (Апелляционное определение от 12 июля 2017 года № 33-1974-2017).

Пример 2 из судебной практики по материнскому капиталу. Женщина с братом купила квартиру в ипотеку – часть жилья была оформлена на женщину, а часть – на брата. Родственник дал нотариальное обязательство, что после того, как обременение с жилой площади снимут, её переоформят на женщину и детей. Чтобы погасить ипотеку мать детей обратилась в пенсионное ведомство и просила направить в счет погашения ипотеки государственную поддержку. Но чиновники отказали ввиду того, что использование материнского капитала в данном случае приведет к частичному погашению долга родственника женщины, который не имеет права на данную поддержку. Суд стал на сторону владелицы сертификата и указал, что в результате подобных действий (выплата маткапитала для погашения ипотеки, в том числе, за родственника и обязательство о переоформлении квартиры) жилищные условия женщины с малышами улучшаются, а, значит, цель, предусмотренная законом, достигнута (Постановление Президиума Амурского областного суда от 29 января 2018 года № 44Г-1/2018).

Доли для детей в квартире на материнский капитал

Уже многие обладатели материнского капитала знают, что покупая с ним жилье, обязательно нужно выделить доли детям. Но далеко не все знают, в каком размере такие доли должны быть оформлены.

Нередко родители, желая соблюсти интересы детей – выделяют им равные с собой доли. Например, покупая квартиру с использованием материнского капитала, многодетная семья делит её на всех поровну. С одной стороны, вроде все по-честному, но с другой стороны, такую жилую площадь семье потом будет тяжело продать. Ведь собственниками в ней будут дети, и на проведение такой сделки потребуется согласие органов опеки, которые дадут его только, если малышам будут выделены равнозначные доли в другом жилье.

А что же говорит закон? Какую долю нужно выделять детям в квартире с материнским капиталом? В законе указывается, что размер доли устанавливается по соглашению. То есть фактически родители могут сами определить, какой долей наделить детей. Эта доля может быть и меньше чем у родителей. Но минимальное ограничение все-таки есть, хотя в законе оно и не прописано. Верховный Суд РФ неоднократно отмечал, что доли в квартире с материнским капиталом детей должны быть пропорциональны их долям в материнском капитале (Определение от 20.02.2018 года №11-КГ17-34, Определение от 25.09.2018 № 46-КГ18-35).

Пример 1. Многодетная семья (двое родителей и трое детей) купила квартиру, уплатив за неё только сумму материнского капитала. Соответственно, каждый член семьи должен быть наделен 1/5 долей в данном жилье.

Пример 2. Многодетная семья (двое родителей и трое детей) покупает квартиру за 4 500 000 рублей, из которых 450 тысяч рублей было материнского капитала. В этом случае каждому из детей может достаться по 1/50 доли в квартире.

Что будет, если не выделить детям доли в квартире с материнским капиталом?

По закону, если семья сразу не делает детей собственниками в квартире, то дается обязательство, что собственность на них будет оформлена в течение 6 месяцев. Но некоторые родители либо забывают, либо намерено не делают этого в надежде, что государственные органы не заметят. Наверное, в некоторых случаях это действительно так, но бывают ситуации, когда не выделение долей детям в жилье с материнским капиталом заканчивается судебным разбирательством.

Пример 1 из судебной практики по материнскому капиталу. Женщина купила жилье с использованием финансовой поддержки государства и должна была оформить собственность также на детей, но не сделала этого. А продала данную квартиру и взамен ничего не купила. В итоге с детьми она осталась без собственного жилья. Городской прокурор обратился в суд для того, чтобы обязать женщину вернуть деньги в пенсионное ведомство. Суд встал на сторону прокурора и обязал владелицу сертификата вернуть государству 450 тысяч рублей. При этом судом было отмечено, что впоследствии это не лишает женщину вновь воспользоваться своим правом на покупку жилья с материнским капиталом (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.06.2017 года по делу №3304581/2017).

Пример 2 из судебной практики по материнскому капиталу. В подобной же ситуации оказалась семья из Челябинска, которая израсходовала материнский капитал на покупку квартиры, собственность на детей не оформили, а приобретенное жилье продали. Прокурор обратился в суд, чтобы вернуть материнский капитал государству, так как жилищные условия семьи не улучшились, и суд согласился с его доводами. Владелица сертификата пыталась доказать, что на вырученные деньги она купила трехкомнатную квартиру, но суд не принял во внимание данный факт, так как договор продажи не прошел государственную регистрацию (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16 октября 2018 года по делу №11-12646/2018).

Можно ли направить материнский капитал на ремонт квартиры?

Нет, законодательство не допускает такой возможности.

В законе о маткапитале есть указание, что финансовая поддержка от государства может быть израсходована на улучшение жилищных условий. При этом разъясняется, что в данном случае понимается под улучшением – покупка жилого помещения, а также строительство или реконструкция дома.

Как видно из требований законодателей, провести ремонт в квартире за материнский капитал нельзя.

Можно ли купить квартиру за материнский капитал до 3 лет ребенку?

Да, такую сделку можно провести и пока ребенок не достиг трехлетнего возраста, но только при использовании кредита.

В общем порядке маткапитал можно израсходовать только, когда ребенок, на которого выдали сертификат, преодолеет «трехлетний рубеж». Но в законе есть и исключения в этом вопросе при покупке жилья. Итак, купить квартиру за материнский капитал до 3 лет ребенку можно в следующих случаях:

• уплата первоначального взноса по кредиту;
• погашение основного долга и процентов по кредиту.

Купить квартиру за материнский капитал без ипотеки можно только после достижения ребенком 3 лет.

Можно ли продать квартиру под материнским капиталом?

Да, закон не запрещает проведение таких сделок.

Но проблема в продаже квартиры с материнским капиталом будет заключаться в том, что дети также будут являться собственниками данного жилья. Такая сделка осложняется необходимостью получения согласия органов опеки, которые его дадут только, если родители выделят детям соразмерные доли в другом жилом помещении и оно должно быть не хуже продаваемой квартиры. Также бывают варианты, когда органы опеки соглашаются на продажу, если детям открывают счет и перечисляют туда стоимость их доли.

У вас остались вопросы по материнскому капиталу? Пишите в комментариях, постараюсь помочь.